サラリーマンという「弱者」の不動産戦略
狙い撃ちされるサラリーマン
サラリーマンが不動産投資を始めると、業者さんが色々な物件を紹介してくれます。
私が不動産投資の勉強を始めた2017年末頃は、今とは異なり、金融機関もまだまだ積極的に融資してくれる時期だったため、怪しい業者はとにかく私に物件を買わせようと、執拗に勧めてきました。（※20に1つくらいの割合で、素晴らしい業者さんと出会えました）
サラリーマンという属性を活かして、私の与信枠ギリギリ（3億円程度）まで2～3棟をフルローンで融資斡旋し、手数料とバックマージンで業者が儲けるのための、「使い捨て」の顧客（業者にとってはカモ）として、捉えられていたのだと思います。
彼らはあの手この手を使い、会社に縛られたサラリーマンに対して甘い言葉で誘惑を仕掛けてきます。
でも、甘い言葉にダマされてはいけません。
正しい物件を正しい価格で買わなければいけません。
不動産は規模が大きいだけにリスクも大きいです。
生まれつきの資産家ならばそれでも良いかもしれません。
万が一のことがあっても、その潤沢な資産を背景に乗り切ることができる可能性が、サラリーマンよりも相対的に高いからです。
しかしサラリーマンはそうはいきません。
だからこそ、資産家・富裕層という強者の論理がうずまく不動産業界において、正しい弱者の戦略、守りの戦略を採らなければならないのです。
弱者が採るべき守りの戦略とは？
その問いに対して、今回は物件の種類（エリア/規模/RC？木造？/築年など）の観点から、一つの考え方を提示したいと思います。
不動産投資におけるゲームオーバーとは
弱者の不動産投資戦略を考えるときに一番大切なこと。
それは「死なないこと」です。
不動産投資におけるゲームオーバーとは、キャッシュが回らなくなることです。
ロールプレイングゲームで例えるならば、キャッシュはヒットポイント(HP)のようなもので、無くなった瞬間ゲームオーバーです。
つまり、不動産投資界からの退場を余儀なくされるのです。
それを踏まえると、キャッシュが確実に回る物件を探すことが、弱者であるサラリーマンにとっての一つの大切な戦略になります。
購入後の数年だけではなく10年・15年といった長期スパンで、安定的にキャッシュフローを生む物件である必要があります。
更に、大規模修繕の発生リスクも、弱者にとっては重要なポイントです。
数百万円～1千万円程度という大規模修繕リスクは、やはり通常のサラリーマンに背負えるものではありません。
ましてや、日本や世界の経済の変動リスクについては、予測可能性にも限界があります。
仮に日銀が急に金融引き締めを行えば、自分が所有するアパートの次の買い手の候補は激減するかもしれません。（融資が出にくくなるため）
つまり、いつ売れるか（いつ出口を迎えられるか）は正確に予測できないのです。
そうすると、弱者であるサラリーマンにとっての命題は、
- 売らなくても（≒持ち続けても）
- 死ぬことなく（≒キャッシュフローが枯渇せずに）
- じっくりとレベル上げをできる（≒純資産を蓄積できる）
物件を探す
ということになります。
地方都市/木造/築浅/間取り1ルーム/中規模1棟モノが一つの答え
①なぜ地方都市か？
利回りと入居付けの難易度のバランスが最も優れているからです。
人口は北関東エリアでも20-50万人程度の都市が実はザラにあります。
加えて、これはエリアにもよりますが、まだ投資家さんがあまり参入していない穴場エリアもあります。
②なぜ木造/築浅か？
新築プレミアムが剥落し、販売価格が落ち始めている築10年前後が最もバランスが良いです。（利回りと金利のイールドギャップは8-10％程度は欲しいです）
更に、築浅は大規模修繕発生リスクが築古に比べて低く、万が一大規模修繕が発生しても、木造であればその金額リスクもRCに比べて低いです。
③なぜ間取りは1ルームか？
原状回復費用がその家賃に対して相対的に安く済むからです。
更に、今後の日本の人口動態を考えると、最も需給がタイトになると予想される間取りだからです。
④なぜ中規模1棟か？
負債総額のリスクバランスが良いからです。（ミドルリスク・ミドルリターン）
加えて、区分ではなく1棟アパートが良いのは、空室発生の際の稼働率の変動性（ボラティリティが小さい）からです。
まとめ
サラリーマンは、不動産業界において圧倒的な弱者です。
生まれつきの資産家ではありません。
弱者には弱者の戦略があります。
巷には、強者（資産家）の戦略が蔓延っているような気がします。
サラリーマンは、いつかラットレースを抜け出して、強者になったあとに強者の戦略を採ればよいのです。
まずは着実に純資産を拡大し、その純資産規模に応じたリスク戦略を選択すべきだと思います。
